In der Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof am 1. Dezember wurden erste Leitlinien zu den Mietzahlungspflichten bei pandemiebedingten Schließungen erkennbar.
- Das hier verhandelte Verfahren bezieht sich auf ein Einzelhandelsgeschäft, die Grundsätze sind auf weitere Branchen übertragbar, die von den staatlich angeordneten Beschränkungen betroffen waren, also auch auf Gastronomie und auf Dienstleister wie etwa Fitness-Studios.
- Liegen staatlich angeordnete Betriebsbeschränkungen vor, kann während dieses Zeitraums eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages vorliegen. Diese Störung kann zu einem Anspruch des Mieters auf Anpassung des Vertrages führen, insbesondere zu einer zeitlich begrenzten Anpassung der Miete.
- Eine Mietanpassung kann aber nicht pauschal durch eine 50/50-Aufteilung des Risikos erfolgen, sondern es muss immer der Einzelfall betrachtet werden.
- Bei laufenden Verträgen ist zu prüfen, ob die Parteien konkrete vertragliche Regelungen für den Fall von staatlich angeordneten Betriebsschließungen/Beschränkungen vorgesehen haben. Ist dies nicht der Fall, sind die BGH-Grundsätze anzuwenden.
- Voraussetzung ist, dass bereits die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet, eine Mietkürzung vorgenommen oder die Anpassung der Miete verlangt wurde. Wurde die Miete kommentarlos und in voller Höhe gezahlt, ist die Mietanpassung wahrscheinlich nur für eventuelle künftige Zeiträume staatlicher Betriebsbeschränkungen durchsetzbar.
- Ist diese Voraussetzung gegeben, muss der Mieter nun im Rahmen einer Zumutbarkeitsprüfung zunächst seine wirtschaftliche Lage für die Zeiträume von Betriebsbeschränkungen offenlegen. Dabei wird auch berücksichtigt, ob er z. B. staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung bekommen hat. Nun kann einvernehmlich oder vor Gericht entschieden werden, in welcher Höhe dem Mieter ein Mietnachlass zusteht.
- Achtung: Eine einvernehmliche Lösung ist oft schneller abgewickelt als ein Gerichtsverfahren – und gelingt umso besser, je realistischer der Mieter vorab selbst beurteilt, in welchem Maße Umsatzrückgänge kompensiert werden können und in welcher Höhe seine Forderungen angemessen sein könnten.
Das Urteil wird für den 12. Januar 2022 erwartet.
