Eine formularmäßige Indexmietklausel im Wohnraummietvertrag genügt dem Transparenzgebot auch dann, wenn sie keine Angaben zum Basisjahr oder zur Wartefrist beinhaltet. Der Bundesgerichtshof äußerte sich ausführlich zu der Wirksamkeit der Klausel und der Geltendmachung einer darauf gestützten Mieterhöhung (BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20).
Miete nach zehn Jahren um 120 Euro monatlich erhöht
Ein Mann wohnte seit 2007 in einer Wohnung in Ravensburg. Er hatte mit seinem Vermieter eine sogenannte Indexmiete vereinbart, wonach beide die Miete anpassen können, wenn sich der Verbraucherindex um mehr als 3% verändert hat. Nach zehn Jahren erklärte der Eigentümer erstmals eine Mieterhöhung um 120 Euro pro Monat und verwies dabei auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland laut Statistischem Bundesamt. Der Mieter hielt die Indexmietklausel in dem Formularvertrag für unwirksam und wehrte sich. Mit seiner Feststellungswiderklage scheiterte er sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Ravensburg und wurde zur Zahlung verurteilt. Der BGH erteilte ihm ebenfalls eine Absage.
BGH: Indexmiete ist für Mieter transparent
Der BGH hält die Vereinbarung der Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB für wirksam. Nach dieser Norm richte sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Auch als Formularklausel verstoße der Vertrag nicht gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB: Die Klausel bedürfe keiner Angabe eines Basisjahrs, weil sich der Verbraucherindex alle fünf Jahre auf eine neue Basis stütze – das Bundesamt berechne die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen neu und gewichte die einzelnen Güter auch neu. Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr werden dem VIII. Zivilsenat zufolge die bisherigen Indexwerte umgerechnet. Der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB verlange eine solche Festlegung ebenfalls nicht.
Wartefrist, Nettokaltmiete und Monatsindex
Die Wartefrist von einem Jahr seit der letzten Erhöhung nach § 557b Abs. 2 BGB ist laut BGH eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht aber für die Vereinbarung an sich. Der Vertrag müsse deshalb keinen Anknüpfungspunkt für die Wartefrist benennen. Die Indexmietklausel muss dem VIII. Zivilsenat zufolge auch nicht ausdrücklich die Nettokaltmiete als Bezugspunkt bezeichnen, weil die Parteien zwischen Miete und Betriebskosten differenziert haben und die Betriebskostenvorauszahlung nicht am Index teilnimmt. Weil die Miete monatlich entrichtet werde, richte sich die Anpassung derselben nach dem Monatsverbraucherpreisindex – und nicht nach dem Jahresverbraucherindex – des Statistischen Bundesamts. Das Fehlen dieser Angabe führt laut den Karlsruher Richtern nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, weil es offensichtlich sei.
Quelle: Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 1. Juli 2021.
