Der BGH hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

Im Einzelfall bedarf es jedoch einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB), unter anderem den konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bezogen auf das konkrete Mietobjekt (und nicht auf den Konzern) und Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Umgekehrt sind auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen einer Betriebsversicherung sind gegebenenfalls zu berücksichtigen. Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben dagegen außer Betracht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Bei der gebotenen Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen. Hier finden Sie die Presseerklärung des BGH.