Pandemiebedingte Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebs führen nicht zu einem Mangel der Mietsache, wenn deren Gebrauchsüberlassung unverändert möglich ist. Gleichwohl kommt laut Bundesgerichtshof ein Anspruch auf Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht, sofern ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Dabei obliege es dem Mieter, seine wirtschaftliche Situation darzulegen (BGH, Urteil vom 23.11.2022 – XII ZR 96/21).

Einstellung der Mietzahlungen

Die Kläger mieteten Gewerberäume zum Betrieb eines Friseursalons und einer Boutique sowie zur Erbringung von Kosmetikdienstleistungen. Einen Teil der Räume hatten sie untervermietet. Im Zusammenhang mit den Behörden-Anordnungen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus war ihnen deren Nutzung vom 23.03.2020 bis 03.05.2020 untersagt, danach folgten umfangreiche Auflagen durch eine Verordnung. Der Laden blieb bis 19.04.2020 geschlossen. Weil die Umsätze ausblieben, zahlten die Haarkünstler keine Mieten von Mai bis Juli 2020.

Kein Anspruch auf Vertragsanpassung

Mit ihrem Anliegen unterlagen sie sowohl beim LG Frankfurt am Main als auch beim dortigen OLG. Eine Anpassung des Mietvertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB könnten die Beklagten nicht verlangen. Zwar seien die Umsätze zunächst ausgeblieben, aber anschließend hätten sie das Boutiquegeschäft und den Betrieb des Friseur- und Kosmetikgeschäfts unter Auflagen wieder aufnehmen können. Zudem hätten sie durch die Untervermietung monatlich 550 Euro eingenommen.

Unzureichender Vortrag

Dem BGH zufolge können die Mieter keine Anpassung des Vertrags verlangen, da sie nicht dargelegt haben, dass ihnen das Festhalten zu unveränderten Bedingungen nicht zugemutet werden könne. So bleibe aufgrund ihres Vorbringens unklar, ob und in welchem Umfang Einsparungen während der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen vorgenommen werden konnten und wie sich der behauptete Umsatzrückgang auf ihr Geschäftsergebnis ausgewirkt habe.

Zu Recht hat das OLG den Karlsruher Richtern zufolge auch darauf hingewiesen, dass die Haarschneider in dieser Zeit zusätzliche Einkünfte durch Untervermietung erzielt haben. Die Klageforderung sei auch nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ganz oder teilweise erloschen, denn die ab dem 23.03.2020 eingetretenen pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen hätten sich bei einem Umsatzrückgang von 10 bis 15% auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beklagten in diesem Monat kaum auswirken können.

Quelle: Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 23. Dezember 2022