Eine nur mündlich vereinbarte Nebenkostenerhöhung erfüllt nicht die Form und ist deshalb unwirksam. Der Mieter kann einen neuen Vermieter deshalb nicht darauf festnageln. Der BGH sieht durch das Schriftformerfordernis auch potenzielle Grundstückserwerber geschützt.
Mieter und Vermieter vereinbarten mündlich eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. Später verkaufte der Vermieter das Grundstück. Der Erwerber berief sich auf die Formnichtigkeit der Nebenkostenvereinbarung und reduzierte die Höhe der Vorauszahlung. Dagegen wehrte sich der Mieter bis zum BGH – seine Nichtzulassungsbeschwerde war nicht erfolgreich.
Die Bundesrichterinnen und -richter (Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23) bestätigten im ersten Schritt die Formbedürftigkeit der Nebenkostenveränderung nach § 550 Satz 1 BGB. Auch die Nebenkostenvorauszahlungen sind wesentlicher Bestandteil der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Der Erwerber des Grundstücks, der in den bestehenden Mietvertrag eingestiegen ist, müsse genau wissen, wie hoch die Miete inklusive der Nebenkostenvorauszahlung ist, um seine Rechte als Vermieter wahrnehmen zu können. Wolle er z.B. einem Mieter wegen Mietrückständen kündigen, müsse er durch schriftlich verfasste Urkunden zuverlässig informiert sein.
Der XII. Zivilsenat machte deutlich, dass der Mieter dem neuen Vermieter nicht entgegenhalten kann, er berufe sich treuwidrig auf den Formmangel: Es war der ursprüngliche Vermieter, der die zu zahlende Vorauszahlung nicht schriftlich fixiert hat – nicht der Grundstückserwerber. Ihm kann man das Fehlverhalten des vorherigen Vermieters nicht entgegenhalten.
Quelle: BGH, Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23
Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 12. Juni 2025
