Betreiber von Gaststätten, die aufgrund hoheitlicher Corona-Beschränkungen zeitweise schließen mussten, haben kein Recht zur Minderung ihrer Miete oder Pacht. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden. Es liege weder ein Mangel noch Unmöglichkeit vor. Auch eine Vertragsanpassung unter dem Aspekt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage verneinte das OLG in den beiden entschiedenen Fällen. Es hat jeweils die Revision zugelassen.

Mieterin musste Sushi-Restaurant coronabedingt zeitweise schließen

Im ersten Fall betrieb die Klägerin in Frankfurt als Teil einer bundesweiten Kette ein Sushi-Restaurant. Sie hatte die Räume von dem Beklagten gemietet. Aufgrund hoheitlicher Corona-Beschränkungen konnte das Lokal zeitweilig nicht betrieben werden. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet war. Das Landgericht wies die Klage ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein.

OLG: Mieter trägt Verwendungsrisiko

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Die Klägerin kann laut OLG keine Minderung der Miete verlangen. Die Mietsache sei nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schulde dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das sogenannte Verwendungsrisiko trage vielmehr der Mieter. Dem Vermieter sei die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen können.

Vermieter Herabsetzung der Miete hier nicht zumutbar

Schließlich könne auch keine Herabsetzung des Mietzinses wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten. Hier sei aber nicht feststellbar, dass der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. Zu berücksichtigen sei dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter treffe. Beachtlich seien zudem die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien. Hier seien ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen auf Seiten des Vermieters mit zu gewichten. Im Ergebnis sei dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete nicht zumutbar.

Gaststätten-Pächterin kündigte wegen coronabedingten Betriebsverbots fristlos

In dem zweiten Fall begehrte eine Verpächterin ausstehende Pachtzahlungen. Die Pächterin hatte den Vertrag über die Nutzung einer Gaststätte in Wiesbaden wegen der behördlichen Untersagung, Gäste in der Pandemiezeit zu bewirten, im März 2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte das Lokal und stellte alle Zahlungen ein. Das Landgericht wies die Zahlungsklage ab. Dagegen legte die Verpächterin Berufung ein.

OLG: Außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt

Die Berufung der Verpächterin hatte Erfolg. Die Verpächterin hat laut OLG Anspruch auf die Pachtzahlungen ab Mai 2020. Der Vertrag sei nicht durch die außerordentlichen Kündigungen der Pächterin beendet worden. Die pandemiebedingten hoheitlichen Beschränkungen rechtfertigten keine außerordentliche Kündigung. Sie beträfen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter. Der Verpächter habe grundsätzlich nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und hierzu die Pachtsachen in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten. Der Verpächter „schulde aber nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume“. Insoweit sei ein Pachtvertrag ebenso zu behandeln wie ein Mietvertrag. Die Pachthöhe sei auch nicht gemindert. Die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erfolgten Anordnungen hätten sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern allein gegen die Geschäftsausübung gerichtet. Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Verpächterin habe die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung von Pächterin hier nicht dargelegt

Es bestehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen habe sich diese zwar schwerwiegend verändert. Die Folgen der Pandemie griffen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Pächterin ein und beseitigten die Nutzbarkeit der Räume. Eine Anpassung des Pachtzinses sei zum einen allerdings bereits zu keinem Zeitpunkt verlangt worden. Zum anderen müsste die unveränderte Fortführung des Vertrages zu der ursprünglichen Pachthöhe für die Pächterin unzumutbar sein. Dies wäre anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen darzulegen. Da die Pächterin selbst den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf ihr Geschäft zeigten, könne dies nicht festgestellt werden.

Quelle:

OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.09.2021 – 2 U 147/20; 2 U 18/21
Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 8. Oktober 2021.